Qu'est ce que le métier de promoteur ?
Le promoteur est avant tout un vendeur et recourt à des contrats de vente réglementés en matière de logements : la Vente en l’état futur d’achèvement ou la Vente d’immeuble à rénover.
L’activité principale des promoteurs a longtemps été la construction de logements.
Mais, depuis une vingtaine d’années, l’activité s’est largement diversifiée.
Outre la construction de logements, aidés ou non par l’État, les promoteurs réalisent :
- des résidences de tourisme, des complexes hôteliers et de loisirs,
- des résidences avec services,
- des bureaux, des locaux commerciaux et industriels en immobilier d’entreprise,
- des opérations d’aménagement et de lotissement.
L'opération de promotion
L’opération de promotion peut être réalisée par la société de promotion elle-même ou par une structure juridique ad hoc, généralement une Société Civile Immobilière (SCI), maître d’ouvrage de chaque programme immobilier.
Le promoteur est avant tout un vendeur et recourt à des contrats de vente réglementés en matière de logements : la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la Vente d’immeuble à rénover (VIR). Le promoteur est également un prestataire de services qui intervient dans le cadre d’un contrat de Maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) ou d’un Contrat de promotion immobilière (CPI).
MANDAT (entre promoteur et maître d’ouvrage)
Le contrat de promotion immobilière : le maître de l’ouvrage reste le propriétaire du terrain ou le titulaire d’un droit de construire, mais il fait appel à un intermédiaire qui va procéder aux opérations administratives et financières relatives à l’acte de construire.
La délégation de maîtrise d’ouvrage :
- Le maître d’ouvrage délégué est la personne ou l’entité à qui le maître d’ouvrage donne mandat d’exercer en son nom et pour son compte tout ou partie de ses responsabilités et prérogatives de maître d’ouvrage. Le professionnel intervient en qualité de mandataire du maître de l’ouvrage et non pas en qualité de simple conseiller de celui-ci.
- Les dépassements de prix et les obligations des locateurs d’ouvrage ne sont pas garantis dans le contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage contrairement au contrat de promotion immobilière.
- Attention au risque de requalification du contrat en Contrat de promotion immobilière (en cas de délégation complète de l’opération) en louage d’ouvrage (lorsqu’il y a un véritable travail d’entrepreneur).
Les missions du promoteur
Il réalise un programme de construction pour un prix et un délai convenus et au moyen de contrats de louage d’ouvrage :
- Édification et gestion de l’opération,
- Prix fixé par avance permettant de payer les locateurs d’ouvrage,
- Société d’attribution,
- Prise en charge des opérations administratives, juridiques et financières, moyennant une rémunération convenue (pouvoir de représentation et rémunération de la prestation).
Les Obligations du promoteur
Traditionnelles :
- Édification de l’ouvrage.
- Gestion de l’opération.
- Reddition des comptes.
- Prise en charge des dépassements de prix
- (d’où l’obligation de caution).
Spécifiques (ajoutées par le législateur) :
- Garantie des constructeurs (garantie décennale).
- Garanties financières.
- Assurance de l’ouvrage (assurance Dommages-ouvrage).
CONTRAT DE VENTE (entre promoteur et acquéreur)
Le contrat de Vente en l’état futur d’achèvement (vefa) : le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’exécution des travaux.
La Vente d’immeuble à rénover (VIR) : le vendeur vend tout ou partie d’un immeuble bâti, à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation), ou destiné après travaux à l’un de ces usages, et s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur le bien vendu tout en percevant des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.
PRESTATION DE SERVICES (entre promoteur et maître d’ouvrage)
L’Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) :
- Ne fait l’objet d’aucune définition légale,
- Correspond à une mission visant à aider et à accompagner, tout au long du déroulement du projet et jusqu’à la réception, le maître d’ouvrage sur des opérations complexes,
- S'inscrit dans le cadre d’une mission de conseil et de proposition vis-à-vis du maître d’ouvrage, à l’exclusion de toute fonction de représentation. L’AMO ne prend pas de décision à la place du maître d’ouvrage. Vis-à-vis du maître d’œuvre, elle se contente d’exprimer ce que veut le maître d’ouvrage, elle lui permet de remplir pleinement ses obligations.