Le bon achèvement des travaux : une obligation légale pour les promoteurs

Dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement et pour les programmes à usage d'habitation, le promoteur est tenu d'une garantie d'achèvement ou de remboursement de l'immeuble au bénéfice de l'acquéreur en cas de défaillance

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Dans le cadre de la Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et pour les programmes à usage d'habitation, le promoteur est tenu d'une garantie d'achèvement ou de remboursement de l'immeuble au bénéfice de l'acquéreur en cas de défaillance.

La garantie de remboursement est en pratique plus rarement utilisée, l'acquéreur préférant voir le logement achevé plutôt que remboursé. Elle prend la forme d'une caution qui s'engage, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement.

La loi autorise le vendeur et son garant à substituer la garantie d'achèvement à la garantie de remboursement et vice versa au cours de l'exécution du contrat de vente, à condition que cette possibilité soit prévue au contrat et que cela soit notifié à l'acquéreur.

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Quelle garantie de parfait achèvement pour les promoteurs ?

Cette garantie peut prendre deux formes.

  • La garantie extrinsèque

Elle est fournie par une société d'assurance agréée à cet effet, un établissement financier ou une banque. Elle donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, un tiers se substituera à lui pour assurer le financement nécessaire à l'achèvement des travaux. Elle prend la forme d'une ouverture de crédit au profit du vendeur ou d'une convention de cautionnement solidaire par laquelle le garant s'engage avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux de construction. Le garant finance les travaux mais ne se substitue pas au maître d'ouvrage.

  • La garantie intrinsèque

Elle existe sans que le vendeur ait besoin d'un organisme extérieur pour la délivrer dès lors que l'opération répond au moment de la vente à l'une ou l'autre des conditions suivantes : l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ni hypothèque ou bien les fondations sont terminées et le financement de la construction est assuré à 75% du prix de vente, pour partie par des fonds propres du promoteur, des crédits confirmés et le montant du prix des ventes déjà conclues. Cette garantie repose donc sur la solvabilité du promoteur et le succès de l'opération.

Bon à savoir !

La garantie d'achèvement (garantie extrinsèque) de l'immeuble ne joue pas pour le non-respect des délais (ainsi que pour les dommages en découlant) même si des pénalités ont été prévues au contrat, ni pour les vices de construction, si leur existence ne fait pas obstacle à l'achèvement de l'immeuble.

Pour garantir à l'acquéreur l'achèvement d'un bien conforme aux prévisions du contrat, il importe de tenir son garant informé des éventuelles modifications apportées au programme (permis modificatif, travaux acquéreurs...).

Même lorsqu'elle n'est pas légalement obligatoire, la garantie extrinsèque peut s'imposer au promoteur du fait d'une exigence de son acquéreur, comme c'est souvent le cas dans la construction d'immeubles à usage de bureaux et de commerces. Cela peut aussi être exigé par le vendeur du terrain qui, payé en logements, va demander un engagement formel d'un tiers garant quant à l'achèvement des locaux à lui revenir.

Conseil ! La garantie d'achèvement présente pour le promoteur des avantages commerciaux par la sécurité supplémentaire qu'elle procure à l'acquéreur et le fait qu'elle accélère la mise en place et la signature des contrats de vente.

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