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Promotion immobilière : recherche du foncier et analyse de la faisabilité

La recherche du foncier et l'analyse de la faisabilité de l'opération constituent le préalable indispensable à toute opération de promotion immobilière. Cette faisabilité inclut naturellement la viabilisation et l'adéquation du sol.

 

La recherche du foncier ainsi que l'analyse de la faisabilité de l'opération doivent répondre à vos objectifs éventuels de subdivision et de lotissement. Il vous faudra également tenir compte de la rareté des terrains "verts" et des contraintes que celle-ci entraîne pour les opérations de promotion.

 

Recueillez un maximum d'informations sur la nature du sol, et notamment sur son éventuel état de pollution : le coût des fondations en dépend. Vous pouvez consulter les cartes d'aléas sur le site internet du Bureau de Recherches Géologiques et Minières par exemple.

Choisir son terrain : conseils

Le terrain choisi doit être susceptible de recevoir la construction envisagée. Demandez en mairie le certificat d'urbanisme et consultez le Plan local d'urbanisme (PLU).

Les règles d'urbanisme sont différentes selon qu'il existe ou non un PLU.

Le permis d'aménager peut également autoriser des constructions annexes au projet d'aménagement, à condition d'être réalisées par l'aménageur lui-même. De même, la demande de permis de construire peut également valoir demande de permis de démolir lorsque des travaux de démolition préalables sont nécessaires.

Exemple de sinistre avec pollution des sols

Un promoteur réalise un programme immobilier sur un ancien site industriel de production de gaz que seule une route sépare de la mer. Une tempête à caractère exceptionnel provoque une inondation de la fouille.

Après expertise, on constate une pollution très importante du sol et de la nappe souterraine, avec présence de matières toxiques. Il s'avère que la procédure de dépollution n'a pas été suivie d'études complètes d'hydrogéologie ni de surveillance de la qualité des eaux.

L'ampleur de la dépollution à entreprendre est telle qu'elle provoque l'arrêt immédiat du chantier. Coût du sinistre : 2 millions d'euros.

Le permis d'aménager

Le permis d'aménager est exigé :

  • pour toute division de terrain créant plus de 2 lots à bâtir (lotissement),
  • lorsqu'il est prévu des voies et des espaces publics ou collectifs,
  • pour les lotissements situés dans le périmètre d'un secteur sauvegardé ou d'un site classé.

Le délai d'instruction est de 3 mois et la durée de validité du permis est de 2 ans. Veillez à obtenir une autorisation de lotir afin d'être certain que le projet de lotissement respecte bien les lois de viabilisation.

Les zones d'assaissinement

Les communes ont pour obligation de mettre en place un zonage d'assainissement collectif et non-collectif. Dans les zones d'assainissement non-collectif, les filières d'assainissement à proscrire sont précisées. Le choix de la meilleure filière d'assainissement ne pourra se faire qu'après une étude de conception définissant les caractéristiques de l'ouvrage le mieux adapté à la parcelle et l'immeuble qu'elle supporte, en tenant compte des contraintes locales.

Pour aller plus loin

  • Choisir entre l'option d'achat ou l'acquisition préalable du foncier, assortie d'une autorisation de zonage, nécessite une réflexion approfondie.
  • Une opération d'aménagement est généralement longue et coûteuse : elle exige de financer l'achat du terrain, les études et les travaux avant de commencer à vendre les terrains viabilisés (il faut créer des réserves, raccorder aux réseaux publics d'électricité, d'eau, d'égouts, de cables...).
  • La réforme du Code de l'urbanisme de 2007 a simplifié les divisions foncières. Outre les divisions de terrains soumis à la réglementation des lotissements, la pratique des permis de construire valant division parcellaire a été assouplie. Enfin, demeure applicable la possibilité de solliciter un permis de construire dit "d'habilitation", ou division primaire, qui échappe au régime du lotissement et simplifie la démarche du promoteur.

 

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