Notre société est de plus en plus sensible à la protection du consommateur. Cette protection se traduit par une information de plus en plus dense adressée au consommateur, à tel point que nous assistons ces dernières années à une multiplication des diagnostics dans le secteur immobilier. Pour rappel, les diagnostics sont destinés à renseigner l’acheteur sur l’état du logement vendu.
COUP DE PROJECTEUR SUR LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Ce diagnostic doit être réalisé par un technicien qualifié, qui se charge d’estimer en euros la consommation énergétique du logement. Il est accompagné de deux étiquettes conçues sur le modèle de ce qui existe déjà dans l’électroménager. Retrouvez en téléchargement à la fin de cet article un exemple de ces étiquettes.
Le diagnostiqueur donne également des recommandations techniques permettant à l’acheteur de repérer les travaux les plus efficaces pour diminuer sa facture d’énergie. Il en indique le coût et l’efficacité.
Grâce à ce diagnostic, la performance énergétique deviendra un critère décisif pour le consommateur au moment d’arrêter son choix sur l’acquisition d’un logement.
TOUR D’HORIZON DES PRINCIPAUX DIAGNOSTICS
Diagnostic : Amiante
Champ d'application : Bâtiments en vente dont le permis de construire est antérieur au 01/07/97 (maisons individuelles non concernées)
Objectif du diagnostic : Signaler la présence d’amiante dans une série de matériaux et produits (flocages, calorifugeages, faux plafonds, conduites, canalisations …). En l’absence de diagnostic, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic : Plomb
Champ d'application : Bâtiments en vente construits avant le 01/01/49
Objectif du diagnostic : Identifier les revêtements contenant du plomb et décrire leur état de détérioration. Le diagnostic précise également la concentration en plomb. Il doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat ou du contrat réalisant ou constatant la vente.
Diagnostic : Etat parasitaire du bois
Champ d'application : Bâtiments situés dans une zone infestée telle que délimitée par arrêté préfectoral
Objectif du diagnostic : Etablissement d’un état parasitaire daté de moins de 3 mois avant la signature du contrat de vente indiquant les parties du bâtiment visitées et les éléments infestés ou ayant été infestés. Cet état doit être conforme à un modèle défini par arrêté.
Diagnostic : Performance énergétique des bâtiments mis en vente
Champ d'application : Bâtiments existants en vente. Bâtiments neufs en vente dont le permis de construire est postérieur au 30/06/07
Objectif du diagnostic : Communiquer la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation normale et faire des recommandations pour améliorer la performance énergétique. Ce diagnostic est annexé à la promesse de vente et/ou au contrat de location. Il n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur.
Diagnostic : Risques technologiques et naturels
Champ d'application : Bâtiments en vente et en location
Objectif du diagnostic : Indiquer si l’habitation est située dans une zone couverte par un risque technologique (Plan de Prévention des Risques Technologique) ou un risque naturel (Plan de Prévention des Risques Naturels) et recenser les sinistres subis par l’immeuble avec indemnité d’assurance versée au titre des catastrophes naturelles. Ce diagnostic est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet .
Diagnostic : Installation gaz naturel
Champ d'application : Bâtiments en vente à compter du 01/11/07
Objectif du diagnostic : Diagnostic sur les immeubles ou partie d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de 15 ans. En l’absence de diagnostic, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant le mauvais fonctionnement de l’installation de gaz naturel.
Diagnostic : Performance énergétique des bâtiments mis en location
Champ d'application : Logement mis en location à compter du 01/07/07
Objectif du diagnostic : Communiquer la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation normale et faire des recommandations pour améliorer la performance énergétique. Ce diagnostic est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement aux frais du bailleur. Il doit être tenu à la disposition de tout candidat locataire.
Le diagnostic qui a été réalisé en vue de la vente ou de la construction d’un logement tient lieu de diagnostic pour la mise en location.
Diagnostic : Installations d’assainissement non collectif
Champ d'application : Ventes d’immeubles et parties d’immeubles à usage d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées à compter du 01/01/2013.
Objectif du diagnostic : Fournir Contrôle des installations d’assainissement non collectif.
Diagnostic : Installation intérieure d’électricité
Champ d'application : Ventes d’immeubles et parties d’immeubles à usage d’habitation.
Objectif du diagnostic : Evaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Diagnostic : Radon
Champ d'application : Lieux ouverts au public appartenant à l’une des catégories listées par arrêté et situés dans un département classé prioritaire
Objectif du diagnostic : Mesurer la concentration de radon qui est un gaz naturel radioactif produit par certains sols granitiques qui peut diffuser et s’accumuler à l’intérieur des bâtiments. Les mesures doivent être réalisées par un organisme agréé et sont renouvelables tous les 10 ans. Lorsque les résultats des mesures indiquent des niveaux de radon supérieurs au niveau fixé par arrêté, des actions doivent être mises en œuvre pour diminuer l’exposition des personnes.
Diagnostic : SRU
Champ d'application : Mise en copropriété d’un bâtiment d’habitation de plus de 15 ans
Objectif du diagnostic : Constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Diagnostic : Robien
Champ d'application : Biens à usage d’habitation acquis à compter du 03/04/03.
Objectif du diagnostic : Les états descriptifs permettent d’indiquer que les travaux réalisés par le propriétaire ont permis de donner au logement les caractéristiques d'un logement décent et que le bien répond aux douze performances techniques précisées dans l'arrêté, dont six au moins ont été obtenues grâce aux travaux.
Diagnostic : Sécurité incendie
Champ d'application : Bâtiments d’habitation construits avant 1970
Objectif du diagnostic : Mettre en évidence des déficits en matière de sécurité incendie et définir des principes d’action à mener.
Ce diagnostic n’est visé par aucun texte légal. Seul la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGUHC) en précise les contours.
Diagnostic : Contrôle technique des ascenseurs
Champ d'application : Pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003, le premier contrôle technique intervient au plus tard le 3 juillet 2009.
Pour les ascenseurs installés à partir du 3 juillet 2003, le premier contrôle technique intervient au plus tard cinq ans après la date d’installation.
Objectif du diagnostic : Le contrôle technique a pour objet :
- de vérifier que les ascenseurs sont équipés des dispositifs de sécurité (ou mesures équivalentes) obligatoires et en bon état,
- de repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l’appareil.
La liste des contrôles (examens, évaluations, mesures et essais) à effectuer dans le cadre du contrôle technique et leurs conditions de réalisation sont définies par arrêté.
CONCLUSION
Le vendeur répond des obligations de procéder à des diagnostics suivant un ensemble de textes juridiques divers et mal coordonnés. C’est pourquoi, le législateur a décidé dans un soucis de simplification de réunir l’ensemble des diagnostics dans un dossier unique « le DIAGNOSTIC TECHNIQUE » à compter du 1er novembre 2007. Cette bonne initiative doit être saluée dans la mesure où elle facilitera la tache du vendeur et permettra ainsi de renforcer la protection du consommateur.
Alexandre ELLAMA
Chargé de mission juridique
(Publication Nov. 2006)
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Des diagnostics immobilier comme s'il en pleuvait!
